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「优博手机app下载地址」保持政策稳定性是对楼市预期的最佳引导

日期:2019-12-30 17:01:22 阅读量:259 作责:匿名

 

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优博手机app下载地址,国庆节三天后,我和我的亲戚、朋友、老师和同学共进了三顿饭。我遇到了三栋“未售出”的房子。

其中一个家庭的主人是提交人的亲戚。这所房子位于我家乡的旧城乡结合部。新区和旧区现在正处于“两个不要聚在一起”的中间。这栋房子有15年的历史,有140平方米的8层房子。亲戚列出了300,000个,但是没有人想要,因为楼层很高。2019年,有人试图在旧住宅区的装修中安装电梯,这给了他们一段时间出售的希望,但最终由于业主之间的分歧,他们放弃了。

另外两栋是我同学的房子。一个家庭位于老城的中心地带,住房年龄约为30岁。这是该地区最好的三所小学之一。面积不到80平方米,标价30万元。由于住房年龄太老了,它也被忽视了。另一个家庭位于老城边缘的火车站附近,与城市的发展中心背道而驰。火车站附近也有常见的噪音和公共安全问题。主人同样无能为力。

无法出售的老房子。

作者的家乡是重庆的一个地区,以职业教育和西部省份的风景旅游而闻名。2018年,地方国内生产总值增长9.9%,社会消费品零售总额增长14.3%,城镇居民人均可支配收入增长9%,支柱产业集群规模以上产值增长16%。它不仅是成渝高速铁路的重要过境站,也是新建的渝昆高速铁路在家乡建站的重要站。

就对房地产市场影响较大的人口流动而言,2018年家乡常住人口将超过110万,常住人口的城市化率接近70%。作为一个拥有10多万大学生和2所以上中等、专业和职业院校的地区,2018年当地毕业生就业率将增加15.5%。这也让我的家乡成为2018年重庆“县到区”和“市到区”少数净流入地区之一。

无论从地理位置、人口和经济角度来看,这都是一个年轻、充满活力、值得投资的好地方。

即便如此,除了在当地扎根的亲戚之外,两个学生都已经在重庆的主要城区定居下来。当被问及是否愿意买房子并在家乡投资时,他们都回答说不会考虑。

即使在这样的城市,无论价格低还是位置好,二手房都不容易卖。租不容易。上述三栋房子目前空置。

众所周知,三线、四线城市的房地产市场周期比一线、二线城市长。自2008年以来,一线城市已经完成了两轮,而三线和四线城市可能只完成了一轮。

长期以来,由于土地票证制度的存在,重庆市住宅用地供应“量大面广,管理全面”。因此,尽管它一直是农民工和购房者的一个大市场,但房价一直保持稳定。在2017年大量投资者涌入后,重庆主要城区的房价上涨,促使周边地区纷纷效仿。

2008年后,我家乡的房价稳定在350万元左右。直到2017年,它才在主要城市地区的推动下开始突破。近年来,当地新房价格先后突破5000元和6000元大关,达到7000元。甚至一些品牌开发商也做了平均价格为1万元的项目。

然而,这些项目仍然被“没有市场的价格”所困扰。这两个学生中,一个毕业于财经学院,另一个毕业于保险行业,直言不讳地说,他家乡的房子,甚至重庆市区的一些房子,都面临着很多问题,比如难以实现、租烦、租金低、继承和变更麻烦、成本高,“除了自谋职业,没有多少投资价值”

不要把房子视为可靠的投资。这似乎是一个重大的概念转变。尽管不可否认,房地产仍然是人们分配资产的最重要渠道之一,“房屋是为了生活,而不是为了投机”,而且不可否认,房屋在维持资产价值方面发挥着重要作用。由于当地市场变化的“教训”和重庆自身房地产市场的特殊性,一些人改变了他们的想法。然而,在这一变化背后,似乎在一定程度上,它显示了购房者对房地产市场的期望,并发生了一些有趣的变化。

保持市场的合理发展

长期以来,看好房地产的人有两个主要论点。一是房地产对上下游产业有巨大的拉动作用。因此,当经济衰退时,监管和控制将会放松,房地产将不可避免地周期性地螺旋上升。第二,地方政府对土地融资的依赖,使其自然有放松控制的冲动。长期以来,这种观点一直影响着购房者对房地产市场的潜在预期。

这被认为是一些地区房地产市场频繁大幅波动的一个重要原因。事实上,在某些观点中,预期管理甚至是房地产市场监管的“靶心”。《21世纪经济先驱报》指出,这也是住房和建设部近年来多次强调的优先事项之一。

2018年8月,住房和建设部在辽宁省沈阳市举办了房地产工作座谈会。在这次会议上,住房和建设部不仅提出要坚决追究房地产市场监管不力城市的责任,更明确指出要坚决遏制房地产投机,加强舆论引导和预期管理。

在2018年底的全国住房和城乡建设工作会议上,住房和建设部在决定调整2019年住房工作时也明确表示,2019年的目标是稳定地价和房价,以促进房地产市场稳定健康发展。在随后的全国两会上,住房和建设部部长王孟慧再次强调,稳定土地价格和住房价格的责任应该得到落实。

然而,笔者注意到,虽然主管部委和相关部门加强了对预期的管理和舆论的引导,但更高层次传达的信息正在从一个更基本的层面改变人们对房地产市场的预期。

首先,“不使用房地产作为短期经济刺激”的监管基调影响很大。这意味着由需求控制主导的地方监管不会在短期内完全放松。一旦这句话持续很长时间,房地产周期性收紧和放松的逻辑就会发生很大变化。

其次,近年来,房产税一直是各界关注的焦点。政府工作报告中的声明已从“稳步进展”变为“稳步进展”,这意味着房地产税收立法工作或已经开展。作为一种典型的地方税,虽然从重庆和上海目前的经验来看很难涵盖土地出让收入,但国外的经验表明,对个人住房征收房产税确实可以补充地方政府的财力。

第三,借鉴国外先进住房政策经验的公房等政策性住房已开始在全国范围内推广,为许多新需要的购房者提供了全新的选择。此外,集体土地入市也正式写入法律,这将深刻改变住房的供给结构和总供给,改善一些地区住房供求的长期不平衡。

最后,中国快速的城市化进程被认为是房地产市场发展的基础。然而,自2019年以来,发展思路发生了变化。无论是NDRC文件第一次提出“缩小中小城市要减肥强身,改变增量规划思维惯性,严格控制增量,盘活存量”,还是发布《培育和发展现代都市圈指导意见》,支持以辐射带动功能强的城市群或城市群为中心,以一小时通勤圈为基本范围的城市群内的城市化空间形态。国务院常务会议还提到,“专项债务将向手续完备、前期准备充分的项目倾斜,今冬今春优先安排发行使用良好的地区和建设条件良好的地区”。这意味着未来中国的政策和相关资源将向资源更加集中、利用效率更高、发展潜力更大的地区倾斜。相应地,房地产市场过去的板块轮换式发展,从一、二线城市到三、四线城市,“溢水”的发展模式,也将转变为点状和带状区域,集聚在城市群和大都市区。

因此,笔者认为,保持现行房地产政策的稳定,推进房地产税收立法,是从根本上改变房地产市场预期,保持市场合理发展的必由之路。

从长远来看,如何丰富资产配置渠道,不再让房地产承担主要甚至唯一的资产对冲工具的角色,可能是预期管理的关键。