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「亚游那个是官网」深度:短短一年半8家长租公寓爆仓 鼎家非首例

日期:2020-01-09 09:50:17 阅读量:2903 作责:匿名

 

「亚游那个是官网」深度:短短一年半8家长租公寓爆仓 鼎家非首例

亚游那个是官网,界面消息(记者 李洁)近日,杭州鼎家宣布破产的消息一石激起千层浪,引发市场对于长租公寓风险的热议。

但是,杭州鼎家并非全国首个资金链断裂的长租公寓。据启信宝统计,去年2月至今的短短一年半时间,全国已有8家长租公寓机构先后爆仓,分别为GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲及鼎家公寓。

界面记者获悉,上述爆仓的长租公寓分布在深圳、广州、上海及长沙等地,多数因经营不善而陷入资金危局。

8家长租机构资金链断裂

在政策的鼓励下,近两年各路资本蜂拥而入长租公寓领域。在长租市场快速扩张的同时,风险也随之凸显。原我爱我家副总裁胡景晖不久前公开表示,“长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害。”

事实上,早在胡景晖表态前,已有一批长租公寓出现爆仓。其中,GO窝公寓、Color公寓因经营不善消失;好熙家公寓、恺信亚洲、好租好住、爱公寓、长沙优租房等资金链均发生断裂。

值得关注的是,爱公寓、鼎家等公司均涉及租金贷。不少租客在不完全知情的情况申请一年期的租金贷,即便中间退租,仍然需要缴还租金贷。8月20日,鼎家宣布破产清算,约有4000户租客受损,涉及6家网贷平台,该事件引发业内对租金贷的一轮声讨。

而被忽视的是,今年3月,同样涉足租金贷、在上海拥有约4000间长租公寓的运营商“爱公寓”已承认资金链断裂,并出售股权寻找接盘方。同月,爱公寓与中元世家(北京)资产管理公司签署并购协议,中元世家以1.2亿元收购“爱公寓”并持有其100%股权。

据了解,爱公寓租金贷波及的租客超过千人,初步估算金额在1500万-2000万元之间。在租金贷的支持下,爱公寓的规模半年时间从约600间扩张至约4000间。

“这些公司为迅速扩大市场规模,在运营模式上高收低出,然后收取预付租金后迅速扩张,最终造成资金链断裂问题。”一位研究机构人士告诉界面记者。

好租好住租房网也是典型案例之一。2017年9月好租好住租房网在上海成立,并在江苏苏州、盐城开设分公司。其后,该企业与上海多家房产中介公司合作,迅速扩张,开展房屋“代经租”业务,而其收取房源时明显高于市场价。

据媒体报道,今年1月25日,“好租好住”的房东们收到一则群发短信,企业称遇到一点资金问题,正在想办法。随后,房东们赶到其办公场所,但发现早已人去楼空,距离其成立时间不到半年就倒闭。粗略统计,仅在上海,该企业已运作百余套房产,收取大量房客预付的租金。

恺信亚洲管理集团则在今年4月出现资金链危机。公开资料显示,恺信亚洲2012年进入国内高端服务式公寓市场。然而有报道称,自2017年至今年4月超过100名业主表示未收到租金,涉及租金超3000万元。此外,员工大量离职,公司近乎破产。

随后恺信亚洲股东孙伟中公开表示,公司短期资金出现一定问题,但金额总体不大,已积极寻找新股东,首笔投资将在5000万左右。

同样是今年4月,长沙优租客房地产经纪公司15家门店全部关闭。优租客于2016年底进驻长沙,专做租房中介,通过免费或低廉的中介费的模式在市场上进行推广,长沙优租客房地产经纪公司法人代表严勇曾表示,运营一直处于亏损状态,在想办法筹钱。

而在2017年,好熙家公寓、Color公寓及GO窝公寓均因经营不善导致资金链断裂。

长租公寓盈利难题待解

界面记者采访了解到,长租公寓根据房源来源形式不同,分为集中式和分散式两类。

“目前市场上大多数中介机构是分散式长租公寓,其优点在于短期可以获得较多的房源,用户数量积累比较快,缺点则是管理难度大,成本可能更高。“一家研究机构的分析师告诉记者。

分散式公寓的签约周期一般是 3-5 年,目前分散式投资回报期为 3 年左右,运营好的能做到 1 年。

“分散式公寓企业的房间数大幅高于集中式公寓企业,这是拿房难易程度和装修工期长短决定的,分散式房源供应充足、谈判简单,每套房装修工期可以缩短到半个月左右,集中式楼栋供应有限、谈判周期长,每栋公寓装修工期三个月至半年。同时由于其房源分散管理半径较大,需要较好的运营能力。”华泰证券研究员谢皓宇认为。

他进一步表示,目前长租公寓的盈利模式是租金差价+服务费+金融产品+持有物业溢价,盈利主要来自租金差价和服务费,属于重资产运营模式。重资产运营模式有其劣势,会压低企业毛利率低,使其快速扩张难:一方面,运营商必须通过购买或包租的形式拿下房源,导致其资金压力较大,一旦空置期过长,必然推高风险;另一方面,拿到房源后,还要面对装修环节的重金投入,以及对家具、家电等重资产管理。

“包租重资产模式具有更大的风险,就是租期短和低续约率,因为前期拿房和装修投入成本太大,公寓因不持有被收回风险大,导致规模不经济。雪上加霜的是现在公寓企业的融资成本高,租金分期业务的融资成本都在10%以上。”上述研究机构分析师告诉界面。

华泰证券报告指出,目前在国内高房价、低租金回报率的背景下,长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段,多依靠风投等资本支撑在运作,同时加上租期太短、续约率低下、融资成本偏高,即使集中式比分散式更能做出高溢价产品,但盈利都很困难。

责任编辑:刘万里 SF014